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樓按俠 - 樓契落名及多名業主

樓契落邊個名?首次置業與多名業主問題

樓契到底落了誰的名字,對許多人來說意義重大。過去,許多伴侶、家庭都會選擇把所有相關人士的名字都寫到樓契上,以保障每個人的權益。但在政府推出相關的樓市辣招後,首次置業名額的價值大幅提高,是否聯名持有物業成為兩難問題。在考慮這問題時,其實應先搞清楚,持有物業的不同方法,以及它們的利弊。

聯名業權分類

在香港,一般概念上的聯名物業有兩種,一是聯權共有(Joint Tenancy),一是分權共有(Tenancy In Common)。前者就是俗稱的「長命契」,這種契約下物業的擁有人,業權都是均等的,而且在法律層面會被當為單一擁有人。聯權共有的特點之一,就是當其中一名擁有人離世,其他在世擁有人就會繼承其業權,換言之,如果擁有人不幸先行離世,其業權也不能視為遺產處理。

而分權共有,即業權會按不同比例屬於擁有人,他們的產權不一定均等,不過佔少份業權的擁有人都有權佔用物業,而擁有人離世後,也可以當遺產傳予遺產繼承人。

單一業主問題

而無論你以上述哪一種聯名方式持有物業,你都不再算是首次置業人士。即使你只持有少量的業權,當你再打算以個人名義購買另一物業,按現行法規,你也需要支付高達樓價15%的非首置印花稅。

節省印花稅是家人決定只落一名成員名字的主要原因。不過,考慮只有單一業主時,你應該先思考以下事項。

第一,唯一一位落名在樓契的人,基本上他就是該物業的唯一業主,他有權自行出售物業而不需通知其他人。當然,如果其他家庭成員有證據證明自己有份出錢或每月供款,又或夫妻離婚時,你也有機會在法庭上爭取到部份權益,但這始終比較麻煩。到底是法律上清楚區分業權還是節省印花稅,那就家家有求了。

第二,如果只有一名業主,就只有該業主以個人身份去承造按揭,銀行的壓力測試也只能針對該名業主的財政能力,難度自然就更高。不過,如果只是因為壓力測試,其實也可以讓其中一方當按揭擔保人,日後通過轉按就可除名。

當然,也有做法可以平衡兩種做法。即使是聯名持有物業,當家庭有需求購買另一物業,也可以透過近親轉讓業權,讓其中一名業主回復首置身份,購入另一物業。當只是轉讓部分業權,就只須為業權的市值繳稅。但要留意的是,如果該物業仍有按揭,內部轉讓是要重新申請按揭,不但要再次估值,亦要再次通過銀行的壓力測試。

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