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壓力測試,按揭入息計算

壓力測試、按揭入息要求計算方法

渴望置業人士在申請按揭時,其財務狀況要通過信貸機構的審視,當中申請者的入息非常影響按揭申請成功的機會。到底收入要多高,才能滿足信貸機構的要求?要解答這問題,首先就要了解,何謂壓力測試及供款佔入息比率。

何謂壓力測試?

為免置業人士在經濟環境變化時失去供款能力,影響市場穩定,香港金管局對置業人士的入息有一定限制,這限制就涉及供款與入息比率。這比率就是指按揭一旦獲批,每月供款佔申請人每月收入多高的比例。供款與入息比率上限應用於住宅物業、工商物業及獨立車位,而影響這上限的因素,包括是否自用物業、申請人主要收入是否來自香港、有否就其他按揭物業作借貸或擔保等。

以首置自用、主要收入來自香港人士為例,其基本供款與入息比率上限為50%。即只要供款佔收入的一半,也能滿足初步的要求。不過,申請人還需要通過壓力測試下的供款與入息比率上限要求,即假設利率上升3個百分點後,其供款最多佔入息的60%。

供款與入息比率上限(有其他按揭借貸或擔保)
主要收入來自香港的自用人士主要收入非來自香港的自用人士主要收入來自香港的非自用人士主要收入非來自香港的非自用人士
基本供款與入息比率上限40%30%40%30%
壓力測試下的供款與入息比率上限50%40%50%40%

供款與入息比率上限(沒有其他按揭借貸或擔保)
主要收入來自香港的自用人士主要收入非來自香港的自用人士主要收入來自香港的非自用人士主要收入非來自香港的非自用人士
基本供款與入息比率上限50%40%40%30%
壓力測試下的供款與入息比率上限60%50%50%40%

更具體例子

更具體來說,假設按揭年利率為2.5厘,還款年期為25年,那每借100萬元,每月按揭供款為4,486元,而壓力測試下每月按揭供款為6,141元。換言之,申請人每借100萬元,要符合基本供款與入息比率上限50%,收入就要有8,972元,要通過壓力測試,收入就要有10,235元。

壓力測試下入息要求例子

*假設按揭年利率為2.5厘,還款年期為25年。

貸款額月入要求
100萬$10,235
200萬$20,470
300萬$30,705
400萬$40,940
500萬$51,175
600萬$61,410
700萬$71,645

但不是所有人都必須通過壓力測試,例如居屋買家一般因為有房委會或房協的擔保,可免卻壓力測試;承造新按保的首置人士,也可以通過多付按揭保險保費而豁免壓力測試;又或一手新盤買家選用發展商提供的高成數按揭,即俗稱的「呼吸plan」,就可以做到更高成數的按揭而免卻壓力測試,但「呼吸plan」是由財務公司提供,一般在一定年期後,利率會大幅調高,用家到時可以選擇轉按,節省利息和賺取現金回贈。

申請人要證明自己的入息,如果有固定收入就比較簡單,只要能提交三個月的入息證明、糧單、稅單及入帳紀錄便可。而花紅或十二個月以上的薪金,亦可加進入息平均每月計算。

而沒有固定收入的人士,銀行的要求會比較高,但也不是沒可能申請按揭。額外的要求如需要提供六個月以上的入息證明,又或無法申請按揭保險等。由於沒有固定收入人士的按揭申請要求比較繁複,這類人士許多時都會尋找專業人士協助申請按揭貸款。

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