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加息;美國加息

【美國加息2022】美國加息和香港按揭市場的關係 – 陳健文

今年3月美國聯儲局加息0.25厘, 5月加息0.5厘, 其後6月再加息0.75厘, 三次總共加1.5厘。市場預計7月會再加0.5厘至0.75厘, 往後持續加息與否主要看通脹數據。銀行界預料美國加息步伐加快, 港美息差擴闊驅使資金流向美元。

近月港匯持續偏弱, 明顯地港滙多次觸及弱方7.85兌換水平, 使金管局連番出手入市, 銀行體系結餘進一步由近年3000億以上, 下降至最近2300億左右。基於銀行結餘仍然充裕, 預料大部分銀行短期內不會跟隨美國加息。而部分中小型銀行面對資金成本壓力有所上升, 並於6月尾開始提升H按封頂水平由2.5厘去到2.725厘。

雖然美國於6月加息0.75厘, 香港3大發鈔銀行 (匯豐, 中銀, 渣打) 宣佈仍然維持最優惠利率不變, 但香港銀行同業拆息已由近年低位約0.2厘上升至近日0.9厘左右, 每月樓按供款成本有所增加。現時H按利率低至H+1.3厘利率為2.2厘, 距離封頂位2.5厘只有0.3厘。市場人士普遍認為7至9月很大機會達到封頂水平2.5厘。

由於現時大部分銀行以2.5厘加3厘去計算壓力測試, 若日後銀行面對加息壓力將最優惠利率P提升, 到時供樓人士每月利息成本將會有所提升。而另一方面, 新買家計算壓力測試的難度亦會增加。供款壓力比較可參考以下圖表。

2022供款壓力比較

業界預期最快今年下半年將會上調最優惠利率P, 但由於市場仍有剛性住屋需求及供應短缺難以短期彌補, 預計樓市仍會保持平穩發展。最近有財金官員指出雖然環球地緣政治及通脹等因素, 加上美國收緊貨幣政策令環球金融市場波動, 但綜合最新的數據以及金融市場的情況, 香港的貨幣和金融體系仍十分穩健。港元市場交易繼續保持暢順有序, 市場流動性充裕, 未察覺資金流動出現異常情況, 亦無跡象顯示有大規模沽空港元或衝擊港元。有業內人士分析, 加息預期等因素, 令部份賣家願以一定幅度減價賣樓, 樓價出現調整值得大家關注。

現時未見銀行有此憂慮, 仍然推出各項按揭優惠吸客, 可能因為疫情高峰期的時候部份分行停業而對按揭業務有所影響, 現在要積極追回業績及市場份額。

近期發現多間銀行將現金回贈提升, 個別甚至高達1.65%及提供額外現金獎賞吸納客源, 反映現時銀行不論對於新買包括一二手物業及轉按套現的按揭業務仍然十分積極。

想知邊間銀行提供最高回贈? 歡迎和樓按俠按揭專員聯絡。

申延閱讀: 2022按揭轉介邊間好? 如何選擇按揭轉介及做按揭前你要知的4件事

作者簡介
陳健文 Jacky Chan – 樓按俠按揭轉介”首席財務總監,於會計界超過20年業務經驗,擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。因熟悉各類型地產買賣,按揭財技及各大銀行批核準則,現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。
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