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首次置業,樓按俠,2022

首次置業 2022年更新:首置流程懶人包 私樓按揭買賣細節整理

首次置業對許多人來說,是人生的里程碑,同時也代表你以行動投票,對一個城市投下信任一票。而係香港,首次置業就更加有實際意義,因為你只要符合條件,首次置業人士係可以節省大額的印花稅!所以,當你想在香港當首次置業人士,到底有什麼需要注意?這次首次置業懶人包幫大家一次過搞清楚置業相關概念!

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    首次置業好處

    從2016年起,香港政府推出樓市「辣招」壓抑樓價,對香港永久性居民的最大影響,就是除獲豁免外,2016年11月後簽訂的住宅物業買賣文書,須繳付15%的從價印花稅(Stamp Duty),而非香港永久性居民更須另外繳付15%的買家額外印花稅。

    即是說如果你打算購入800萬的物業,非首次置業人士須付120萬的印花稅。但首次置業人士則可以享有較低稅率,800萬的話,是3.75%,即30萬元,首置身份幫你節省了90萬!

    而另一好處就是否按揭成數。對心急上樓人士來說,按揭成數愈高,首期金額更少,上樓就更快。首次置業人士在香港有按揭優惠,在現行政策下,800萬的住宅物業可以做到最高9成按揭,而800萬以上至1,000萬的物業,最高亦可敘造8成按揭。當然,你要敘造高成數按揭,還要附合若干條件,例如該物業必須自住,必須是現樓等。

    當然,政府亦有提供專供首次置業人士購買的單位,但要留意購買這種特別單位的資格,可能與豁免印花稅及高成數按揭的資格不同,準業主要先選擇心儀樓宇類型,才能確認你是否首次置業人士,但我們今天談的,是比較廣義的定義, 亦即豁免印花稅及有利申請按揭的首置人士。

    誰是首次置業人士

    這種首次置業人士是指手頭上沒有持有任何物業的人士。所以,即使是有多次買賣樓宇經驗,又或曾與他人聯合持有物業,但已轉名或甩名,都可算是首置人士。

    由於即使是夫婦,亦可享有兩次首次置業名額,於是現在許多夫婦購入新居時,都會考慮只登記其中一人為業主,又或把早已聯名買入的物業歸到其中一人名下。但這做法有機會在未來構成業權爭議,採用時要多加留心。

    首次置業開支

    首次置業開支一般包括首期、印花稅、按揭保險、律師費、管理費、公用服務按金等。當中最大筆開支會是首期及印花稅,其餘開支理應負擔不大,但實際支出則因人而異,例如選擇不同的律師樓,或你是否有固定收入人士都有影響。

    30年按揭年齡上限

    至於很多人關心最遲幾歲「上車」才可享受最長30年按揭還款期?

    一般銀行會因應多方面因素作考慮按揭批核年期,主要包括

    • 按揭申請人年齡(人齡)
    • 申請人收入及經濟狀況
    • 按揭物業樓齡

    大部份銀行的一般做法是以 「75-人齡」 為計算標準,最高上限為30年。另外會有個別銀行會以「80-人齡」 作計算,但需符合特定條件。

    換句話說,如以正常「75-人齡」為例,若要銀行批足30年按揭,借款人就需要在45歲前申請。

    如申請人已超過45歲但又想做30年按揭,還有其他辦法。詳情可與我們按揭專家聯絡提供專業意見。

    首次置業流程!

    首次置業,好多人都唔清楚整個購買的流程,甚至有可能做漏招,令置業大計受阻。這裡就幫大家整理一次流程,等大家可以按步就班,購入心頭好!

    1. 查冊估價唔少得:當大家睇樓後選好心儀單位,你首先就應該先去查冊,了解單位有沒有問題。業權、維修令、凶宅等都會影響單位價格,甚至影響按揭的成功率!而先向銀行估價,都可以幫忙你向原業主議價,以及衡量申請按揭的可能性。

    1. 簽訂臨時買賣合約:傾好價錢後,第一個重要步驟就係簽訂臨時買賣合約,用意是確立買賣雙方交易意向。這臨約雖然沒有正式買賣合約詳細,但都會寫明成交價、成交日期、物業現狀等資料。臨時買賣合約已有法律約束力,如有違約,是需要賠償的。在簽訂臨約時,一般會先付樓價3-5%的訂金,即俗稱的「細訂」,買家記住帶備支票簿。一般來說,在簽訂臨時買賣合約時未必需要聘用律師樓,但之後就記得要盡快搵律師幫手。律師樓會幫你查契、處理正式買賣合約等事宜。搵律師樓時,記住要搵on list的律師樓,即銀行接受該律師或該行處理樓宇買賣。
    2. 申請按揭 是否需要找中介?:拿到臨約就可以到銀行申請按揭,或委託按揭中介幫忙。當然,準業主可以在簽訂臨約前,先與心儀銀行聯絡,了解自己的條件是否符合申請按揭要求。現時首置人士購入800萬元以下現樓,可申請最高九成按揭。除了按揭成數,準業主還要選擇使用H按或P按、通過壓力測試、了解罰息期及回贈、是否需要購買按揭保險等。委託按揭中介可以加大申請的成功率,尤其是沒有穩定收入人士,更加有委託專業中介的需要。至於準備文件可參閱 [申請按揭有什麼文件需要準備?]
    3. 簽訂正式買賣合約:一般而言,在簽訂臨時買賣合約的十四天內,就會簽訂正式買賣合約,這樣的話,臨約就不需要打釐印。但如果在十四天內不能簽訂正式買賣合約,就記得要為臨約打釐印,以保該約有法定效力。正式買賣合約由律師樓準備,同時它們也會處理查契、釐印等事宜。在簽訂正式買賣合約時,需要交付「大訂」,一般「大訂」、「細訂」加起來為10%。簽妥後,就要在30天內繳交印花稅。而律師樓也會幫你處理差餉、水、電、煤、管理費等交接事宜。
    4. 一手二手樓 驗樓大不同:購買新樓與二手樓的驗樓程序不同,新樓的話,發展商會在入伙紙批出後給予驗樓期,準業主可以自行或聘用驗樓師幫手。驗樓出現問題就可向發展商反映,要求「執漏」。而購買二手樓一般在成交日或稍早日子進行。由於二手樓一般在合約說明「現狀交樓」,驗樓時遇到小瑕疵難以「踢契」取消交易,驗樓主要是確認單位符合合約所描,也沒有結構上的問題。
    5. 正式收樓:恭喜你,驗樓沒問題後,你就可以到律師樓簽樓契正交成交。成交日一般在簽訂正式買賣合約後的60至90日內,在成交當日,你需要付清樓價尾數。如果你成功申請按揭,銀行會於成交日前放款予你的代表律師,律師直接向賣方放款。而如有需要,你亦要付清你的代理佣金。成交沒問題,你就能收到新居鎖匙,晉身業主行列!

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