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按揭擔保人

[買樓擔保人2022] 詳盡解說按揭擔保人條件、風險、除名及再買樓的影響 – 陳健文

許多人有意上樓,但客觀條件未符合銀行要求時,大概都有思考過在買樓做按揭時加入擔保人,以增加上會的成功率。無論你是想加入擔保人,又或成為別人的擔保人,也應該了解按揭擔保人的法律責任及相關影響。你也想過當擔保人嗎?這篇文章將會解釋擔保人的必須注意事項。

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    擔保人作用及責任

    當準買家財政狀況不符合銀行上會要求,增加擔保人就能幫助買家敘造按揭。這樣的話,按揭人與擔保人的收入都會被用作計算供款與入息比率(DSR),成功按揭的機會率一般都會增加。

    按揭擔保人風險

    當按揭借款人未能還款,按揭擔保人就有一定責任去還款,其責任稍次於按揭的借款人。而擔保人不只是擔保按揭人上會時未能承擔的貸款,而是整筆貸款,這點擔保人必須留意。

    按揭擔保人要求及資格

    銀行對按揭擔保人沒有特定要求,只要是年滿18歲,有穩定收入(需通過供款入息比率及壓力測試),不是智障人士及破產人士都可以成為擔保人。

    按揭擔保人是男/女朋友能否擔保?

    一般來說,銀行只接受按揭人的近親為擔保人,即夫妻、父母、兄弟姊妹等。但也有部份銀行接受非近親當擔保人,所以男女朋友要當擔保人也是可能的。

    不過,由於香港按揭證券公司有明文規定,只接受借貸人有親屬關係的擔保人,所以如果你的按揭須涉及按揭保險,那就只能尋找親屬當擔保人了。

    按揭擔保人有按揭在身,可否再做擔保人?

    能找到擔保人,一般來說有助於敘造更高金額的按揭,但擔保人的身份,其實也會影響按揭申請。除了上述涉及按揭保險的限制外,如果擔保人本身已有按揭貸款在身,那就會像持有「第二套房」,銀行在審批時會較嚴謹一點,按揭成數、供款佔入息比率及壓力測試也會下調一成。

    而如果如擔保人已有按揭,按揭人又欲申請按揭保險,供款佔入息比率就不得多於35%,同時壓力測試下,供款佔入息不得多於45%。 

     

    擔保人沒有按揭再身

    擔保人有按揭再身

    供款佔入息比率

    50%

    35%

    最高按揭成數

    90%

    90% (入息要求相對嚴格)

    壓力測試後

    佔入息比率

    60%

    45%

    做了擔保人再買樓會有甚麼影響

    而如果你是想當擔保人,那就要考慮這角色在財政角度帶來的負面影響。除了銀行有機會向你追討按揭人未能承擔的欠款外,也會影響你申請其他按揭。而如果該按揭人未能還款,也會影響擔保人在環聯(TU)的信貸評級。

    伸延閱讀:【TU信貸評級2022】你的TU如何,你的按揭也必如何

    尤其成為非親屬的按揭擔保人,如果想再買樓申請按揭,所擔保的按揭供款金額也會計進你的每月供款開支內,會大大增加再申請按揭的難度。不過,如果是親屬的擔保人,則可向銀行出示家人的貸款信,證明自己只是擔保人,家人的供款金額就不會用作計算新按揭的壓力測試與供款佔入息比率。

    按揭擔保人除名 (甩名) 可以怎樣做?

    要除名擔保人,只需得到銀行批准便可,但留意高成數按揭要轉擔保人或除名就需經香港按揭證券有限公司(MC)同意,銀行亦會考慮按揭人能否獨立承擔該筆貸款。

    而擔保人與按揭人都可以申請除名擔保人,如果按揭人提出申請的話,是不需要擔保人簽署文件的。

    申延閱讀:【夫妻甩名】甩名按揭手則簡單解說

    如果擔保人想要另外購入物業而想「甩名」,那定必會擔心自己在TU的資訊是否更新。事實上,TU是會顯示擔保人甩走擔保,不過那不是即時的,擔保人宜預留時間,又或準備曾擔保物業甩名前的貸款通知書(facility letter) ,以及甩名後的貸款通知書,向銀行證明物業已經甩名。但要留意,這兩封信都需要按揭貸款人申請,擔保人無權要求銀行發出這兩封文件。

    如有更多關如按揭擔保人問題,不妨Whatsapp我們按揭專員,我們會詳盡解答。

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    作者簡介

    陳健文 Jacky Chan – 樓按俠按揭轉介”首席財務總監,於會計界超過20年業務經驗,擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。因熟悉各類型地產買賣,按揭財技及各大銀行批核準則,現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。

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