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樓換樓

【樓換樓2022】教你慳印花稅、買賣流程一文睇清

移民潮加上加息潮,讓本地樓巿加添不穩定的因素,但對打算留港發展的業主來說,這反而可以是樓換樓加大投資的機會。從賣出手上物業到入住理想的新居,整體流程上有什麼要注意?先賣後買還是先買後賣,比較適合你的處境?讓我們為你分析當中好壞!

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    先賣後買好壞

    對大部分業主來說,先賣後買是比較安全的做法,對資金的要求也比較低。首先這做法可讓你回復首次置業人士的身份,免除雙倍印花稅。而到了售出舊物業的成交日,你就會收到大部分的款項,從而繳付購買新物業的開支。但要留意的是,由於按證公司要求賣家完成賣樓手續,才能恢復首置身份進行九成按揭,換樓人士要在流程與按揭成數上計算清楚。

    但先賣後買,壞處就是風險與換樓期間居住問題。最大的風險,當然是舊物業未能成功交易,導致業主不夠資金買入新物業,要另找辦法繳付首期,甚至被迫「撻訂」。要減低這風險,其中一個方法就是在買賣時簽署正式買賣合約,而非臨時買賣合約。即使只能簽臨時買賣合約,都可以在合約上加入必買必賣的條款。

    而把兩單交易的簽約期拉近,都可以減少出差錯的機會。這做法另一好處,就是減少換樓期間的居住開支。畢竟從賣樓搬入新樓,換樓人士要不就是售後再租回原有單位,要不就要搬進暫住物業,總會涉及一筆額外的開支。

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    先買後賣退印花稅須知

    如果想要避除先賣的麻煩,手頭資金又充裕,先買後賣也是可行的。這樣的話,樓換樓居住安排會更順暢。大家最擔心的印花稅問題,如果你於一年內賣出舊物業,之前多付的印花稅可以申請退回,但你也有可能因為同時要支付兩邊的按揭還款,每月開支增加。

    而因為要先買後賣,換樓人士本身已持有另一物業,申請按揭的限制也比較大,而且也要擔心未能及時賣出舊物業而未能領回稅項,買家更有可能知道你急於賣樓而壓價,這點要多加小心。

    樓換樓詳細流程

    無論想先買入還是賣出單位,最重要的是都是清楚流程,從而了解資金等狀況能否應付,以下我們會列出買賣的時間點,讓大家參考。

    賣出流程:
    • Day1:簽定臨時買賣合約,收取細訂(一般為樓價3%)
    • Day14:簽定正式買賣合約,收取大訂(一般為樓價7%,大細訂總數為樓價10%)
    • Day14:支付律師費用
    • Deal day:支付經紀佣金
    • Deal day:收取扣除按揭尾數的售樓金額
    買入流程:
    • Day1:簽定臨時買賣合約,支付細訂(一般為樓價3%)
    • Day14:簽定正式買賣合約,支付大訂(一般為樓價7%,大細訂總數為樓價10%)
    • Day14:支付印花稅,律師費及其他雜費
    • Deal Day:支付經紀佣金、未付首期剩額(按揭保險費用已包括在按揭貸款中)
    • Deal Day:收取按揭回贈金額

    有問題不妨聯絡樓按俠,我地按揭專家已準備好為你解決按揭問題。

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    作者簡介

    陳健文 Jacky Chan – 樓按俠按揭轉介”首席財務總監,於會計界超過20年業務經驗,擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。因熟悉各類型地產買賣,按揭財技及各大銀行批核準則,現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。

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