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高收入人士按揭失敗陷阱

在香港,高收入但資金不足的人士想要置業,是最需要與按揭法規周旋的一群。高收入令他們有還款能力,但由於需要敘造高成數的按揭,往往希望借盡按揭的上限,只要稍為誤解按揭的法規限制或銀行的要求,就有可以在置業過程中慘遭滑鐵盧。到底高收入人士,在申請按揭上比較大機會遇上什麼陷阱?

固定收入定浮動收入?

許多高收入人士,因為個人能力一般較高,收入隨表現變化是常態。例如收入以佣金花紅為主的保險業人士、按工作時數收費的律師、能者多勞的美容顧問、專科醫生等。從他們的角度出發,因為專業資格、行業前景等因素,即使收入有一部分名義上不是固定,但他們很可能覺得自己有賺錢能力去賺到足夠的收入,應付按揭還款。

不過,這並不是銀行與監管機構的角度。如果你是首次置業人士,打算申請按揭保險,因按揭證券公司只接受「固定受薪」的首置買家申請,「浮動收入」不會被當為入息一部份。換言之,在這情況下,固定收入單獨來計要滿足入息要求才行。

當然,當不需要按揭保險時,浮動收入也會被銀行計算在內,但就會有一定折讓。銀行一般會計算半年或以上佣金收入的平均數,再視乎收入波動性再行打折計算。

慳稅優先定申請按揭優先?

當高收入人士有了議價能力,很多時都會自組公司,自由度更高外,也能把業務相關的開支入帳,減低帳面上的收入,作慳稅之用。如果沒有其他考慮,這當然是聰明的做法。但如果你要申請按揭的話,由於帳面上的收入減低,銀行自己會低估你的賺錢能力,從而影響申請按揭的成功率。

所以如果自設公司的高收入人士想要申請按揭,最好就提前處理帳目,確保收入是足以滿足銀行及監管機構的要求。

自僱定固定受薪人士?

自設公司的高收入人士在申請按揭時,會遇上不同的困難。那麼用公司聘用自己,固定出糧,那又會否變成固定受薪人士?理論上那是不會的。而按揭保險公司審批時,也會查冊了解公司股東,如何股東就是申請人,那就會被當成自僱人士。

另外,如果公司是由申請人的直系親屬為大股東,又或兩者的註冊地址一樣,申請人的受僱身份也會被懷疑。

最高按揭成數是多少?

上述的種種問題,造成最常見的陷阱,就是讓高收入人士誤會最高的按揭成數。根據現行政策,800萬或以下的物業可做到九成按揭;一般800萬以上至900萬以下的物業,可做到八成至九成的按揭,貸款上限為720萬;900萬或以上至1,000萬,最高做到八成按揭;而1,000萬以上的單位,最高做到五成按揭。

但對固定收入的判斷,又或自僱與否,就會影響申請人能否通過壓力測試,或最高的按揭成數。如果被當成自僱人士,最高成數就會低一成。

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