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唐樓按揭;唐樓估價;唐樓銀行;唐樓按揭成數;唐樓投資;唐樓買賣

【唐樓按揭必讀2022】5個申請唐樓按揭前不可不知的事? – 陳健文

香港唐樓因為銀碼細,實用率高,租金回報好, 深受不少投資客及上車客歡迎。

但申請按揭時較一般私人樓宇繁複,唐樓的估價、按揭成數及銀行取態亦與一般私樓有所不同。

樓按俠今次為你拆解唐樓申請按揭前的5個重要事項,有意投資唐樓或打算做唐樓買賣的你敬請留意,減低中伏機會。

Table of Contents
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    唐樓的好處
    1. 實用率高,間隔四正
    2. 大部份唐樓坐落於發展成熟的地區(如土瓜灣,深水埗),鄰近港鐵,巴士站,食肆購物一應俱全
    3. 租金回報高
    4. 價錢平,性價比高 (唐樓尺價比一般單位平約30-40%左右)
    5. 有機會被大財團收購重建
    唐樓的壞處
    1. 樓宇設施簡陋,窗戶細,空氣流通差
    2. 沒有升降機
    3. 「劏房」集中營,環境較複雜
    4. 樓齡大,僭建普遍,大廈內外欠維修
    5. 按揭申請較複雜,還款期短
    申請唐樓按揭前你必需要知道的5個重要事項
    唐樓估價

    由於唐樓質素參差,改動、僭建問題較新樓普遍,故此銀行對唐樓的估價亦相對較嚴格並會採取較保守策略。

    另外唐樓成交量疏落,導致經常出現估價與放盤價出現較大落差的情況,建議最好預留較多流動資金來應付首期開支,以防萬一,並同時找3-4間銀行申請按揭較為理想。

    需要留意的是基於風險較大的原因,不是所有銀行都願意承做唐樓按揭,建議購買前可先諮詢按揭專家意見,優質的按揭轉介公司會提供甚麼服務,可參考此文章 「如何選擇按揭轉介公司」;如想知那幾間銀行較大可能會批出此類按揭,可與我們樓按俠聯絡。

    常見唐樓按揭被拒批原因

    銀行有可能因下列原因而拒絕批核唐樓按揭申請:

    1. 涉及結購性改動 (如僭建、劏房)
    2. 樓齡過高
    3. 更改地契用途
    4. 凶宅單位
    5. 涉及法庭命令
    唐樓按揭批核時間

    相比一般樓宇按揭,銀行對唐樓按揭審批較為嚴格,批核時間亦較長,應至少預留兩個月作按揭申請會相對穩陣。

    需留意因不少唐樓會有僭建、劏房、或結構改動情況,銀行很大機會派員實地驗樓;銀行亦需時翻查有關單位有否涉及法庭命令,如釘契等問題,因此為唐樓申請按揭時必需預備充足時間。

    唐樓還款期計算方法

    銀行計算唐樓按揭最長還款年期主要分為兩個方法:

    • 75減樓齡 – 如唐樓樓齡是50年,最長按揭還款期為 75-50 = 25年;某些銀行會以 80-樓齡作計算,但利率相對較高。
    • 75 減人齡 – 如一般私人樓宇按揭一樣,銀行會以 75-借款人年齡作最長還款期計算 (最多為30年)。 如借款人年齡是55歲,最長還款期為 75-55 = 20年。如需延長還款期,可考慮找一位擔保人。

    需注意有些銀行同時以樓齡和人齡作計算最長還款期,以較短者為準。

    唐樓按揭成數

    唐樓按揭成數和一般私人樓宇大致相同, 但銀行會因應樓宇質素、樓齡等其他風險問題,一般較難批出高成數按揭。大部份願意承造唐樓的銀行大多只會批出50%按揭,只有少部份提供80%。

    另外要留意,唐樓是「劏房」的集中營,銀行因此對唐樓的按揭批核較為嚴格,並會派人上門驗樓,如發現是劏房,只會批出P按,甚至拒批按揭。

    總結是銀行對審批唐樓按揭有多方面考慮,批核准則亦有所不同,建議如有需要可找樓按俠聯絡 (Whatsapp)幫你計計數,免大失預算。

    作者簡介
    陳健文 Jacky Chan – 樓按俠按揭轉介”首席財務總監,於會計界超過20年業務經驗,擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。因熟悉各類型地產買賣,按揭財技及各大銀行批核準則,現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。
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