香港唐樓因為銀碼細，實用率高，租金回報好， 深受不少投資客及上車客歡迎。
但申請按揭時較一般私人樓宇繁複，唐樓的估價、按揭成數及銀行取態亦與一般私樓有所不同。
樓按俠今次為你拆解唐樓申請按揭前的5個重要事項，有意投資唐樓或打算做唐樓買賣的你敬請留意，減低中伏機會。
唐樓的好處
- 實用率高，間隔四正
- 大部份唐樓坐落於發展成熟的地區(如土瓜灣，深水埗)，鄰近港鐵，巴士站，食肆購物一應俱全
- 租金回報高
- 價錢平，性價比高 (唐樓尺價比一般單位平約30-40%左右)
- 有機會被大財團收購重建
唐樓的壞處
- 樓宇設施簡陋，窗戶細，空氣流通差
- 沒有升降機
- 「劏房」集中營，環境較複雜
- 樓齡大，僭建普遍，大廈內外欠維修
- 按揭申請較複雜，還款期短
申請唐樓按揭前你必需要知道的5個重要事項
唐樓估價
由於唐樓質素參差，改動、僭建問題較新樓普遍，故此銀行對唐樓的估價亦相對較嚴格並會採取較保守策略。
另外唐樓成交量疏落，導致經常出現估價與放盤價出現較大落差的情況，建議最好預留較多流動資金來應付首期開支，以防萬一，並同時找3-4間銀行申請按揭較為理想。
需要留意的是基於風險較大的原因，不是所有銀行都願意承做唐樓按揭，建議購買前可先諮詢按揭專家意見，優質的按揭轉介公司會提供甚麼服務，可參考此文章 「如何選擇按揭轉介公司」；如想知那幾間銀行較大可能會批出此類按揭，可與我們樓按俠聯絡。
常見唐樓按揭被拒批原因
銀行有可能因下列原因而拒絕批核唐樓按揭申請：
- 涉及結購性改動 (如僭建、劏房)
- 樓齡過高
- 更改地契用途
- 凶宅單位
- 涉及法庭命令
唐樓按揭批核時間
相比一般樓宇按揭，銀行對唐樓按揭審批較為嚴格，批核時間亦較長，應至少預留兩個月作按揭申請會相對穩陣。
需留意因不少唐樓會有僭建、劏房、或結構改動情況，銀行很大機會派員實地驗樓；銀行亦需時翻查有關單位有否涉及法庭命令，如釘契等問題，因此為唐樓申請按揭時必需預備充足時間。
唐樓還款期計算方法
銀行計算唐樓按揭最長還款年期主要分為兩個方法：
- 75減樓齡 – 如唐樓樓齡是50年，最長按揭還款期為 75-50 = 25年；某些銀行會以 80-樓齡作計算，但利率相對較高。
- 75 減人齡 – 如一般私人樓宇按揭一樣，銀行會以 75-借款人年齡作最長還款期計算 (最多為30年)。 如借款人年齡是55歲，最長還款期為 75-55 = 20年。如需延長還款期，可考慮找一位擔保人。
需注意有些銀行同時以樓齡和人齡作計算最長還款期，以較短者為準。
唐樓按揭成數
唐樓按揭成數和一般私人樓宇大致相同， 但銀行會因應樓宇質素、樓齡等其他風險問題，一般較難批出高成數按揭。大部份願意承造唐樓的銀行大多只會批出50%按揭，只有少部份提供80%。
另外要留意，唐樓是「劏房」的集中營，銀行因此對唐樓的按揭批核較為嚴格，並會派人上門驗樓，如發現是劏房，只會批出P按，甚至拒批按揭。
總結是銀行對審批唐樓按揭有多方面考慮，批核准則亦有所不同，建議如有需要可找樓按俠聯絡 (Whatsapp)幫你計計數，免大失預算。
