移民潮加上加息潮，讓本地樓巿加添不穩定的因素，但對打算留港發展的業主來說，這反而可以是樓換樓加大投資的機會。從賣出手上物業到入住理想的新居，整體流程上有什麼要注意？先賣後買還是先買後賣，比較適合你的處境？讓我們為你分析當中好壞！
先賣後買好壞
對大部分業主來說，先賣後買是比較安全的做法，對資金的要求也比較低。首先這做法可讓你回復首次置業人士的身份，免除雙倍印花稅。而到了售出舊物業的成交日，你就會收到大部分的款項，從而繳付購買新物業的開支。但要留意的是，由於按證公司要求賣家完成賣樓手續，才能恢復首置身份進行九成按揭，換樓人士要在流程與按揭成數上計算清楚。
但先賣後買，壞處就是風險與換樓期間居住問題。最大的風險，當然是舊物業未能成功交易，導致業主不夠資金買入新物業，要另找辦法繳付首期，甚至被迫「撻訂」。要減低這風險，其中一個方法就是在買賣時簽署正式買賣合約，而非臨時買賣合約。即使只能簽臨時買賣合約，都可以在合約上加入必買必賣的條款。
而把兩單交易的簽約期拉近，都可以減少出差錯的機會。這做法另一好處，就是減少換樓期間的居住開支。畢竟從賣樓搬入新樓，換樓人士要不就是售後再租回原有單位，要不就要搬進暫住物業，總會涉及一筆額外的開支。
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先買後賣退印花稅須知
如果想要避除先賣後買的麻煩，手頭資金又充裕，先買後賣也是可行的。這樣的話，樓換樓居住安排會更順暢。大家最擔心的印花稅問題，如果你於一年內賣出舊物業，之前多付的印花稅可以申請退回，但你也有可能因為同時要支付兩邊的按揭還款，每月開支增加。
而因為要先買後賣，換樓人士本身已持有另一物業，申請按揭的限制也比較大，而且也要擔心未能及時賣出舊物業而未能領回稅項，買家更有可能知道你急於賣樓而壓價，這點要多加小心。
樓換樓詳細流程
無論想先買入還是賣出單位，最重要的是都是清楚流程，從而了解資金等狀況能否應付，以下我們會列出買賣的時間點，讓大家參考。
賣出流程：
- Day1：簽定臨時買賣合約，收取細訂（一般為樓價3%）
- Day14：簽定正式買賣合約，收取大訂（一般為樓價7%，大細訂總數為樓價10%）
- Day14：支付律師費用
- Deal day：支付經紀佣金
- Deal day：收取扣除按揭尾數的售樓金額
買入流程：
- Day1：簽定臨時買賣合約，支付細訂（一般為樓價3%）
- Day14：簽定正式買賣合約，支付大訂（一般為樓價7%，大細訂總數為樓價10%）
- Day14：支付印花稅，律師費及其他雜費
- Deal Day：支付經紀佣金、未付首期剩額（按揭保險費用已包括在按揭貸款中）
- Deal Day：收取按揭回贈金額
有問題不妨聯絡樓按俠，我地按揭專家已準備好為你解決按揭問題。
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作者簡介
陳健文 Jacky Chan – “樓按俠按揭轉介”首席財務總監，於會計界超過20年業務經驗，擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。因熟悉各類型地產買賣，按揭財技及各大銀行批核準則，現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。
