最近比較多人關注的話題離不開香港銀行加息, 樓市有回調跡象, 金管局將壓力測試由+3%下調至+2%等等…部分買家把握機會作長線投資, 並期望將來有一定的升值潛力。而短期而言亦可以提供一個較為穩定的租金收入來源。
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留意收租影響按揭成數及壓測
一般情況非自用住宅物業最高按揭成數為5成。如果借款人或擔保人有其他按揭供款或擔保, 需要再減1成 (即4成)。供款與入息比率 及 壓力測試+2%, 供款不超過入息的40% 及 壓力測試加2% 不超過入息的50%
未出租都可以計落收入
新買家買入連租約的私人住宅物業(現樓), 租金收入以7折作為個人收入計算。
而買入交吉的私人住宅物業(現樓), 打算日後出租可否當收入呢？
新買家申請按揭時向銀行表示這單位(現樓) 將會用作出租, 就算現時未有確實的租金收入, 仍然可以透過相關銀行預估租值提高總入息水平。預估租值收入以6折作為個人收入計算。
1000萬樓個案研究
新買家購入一個2手樓價1000萬單位作為收租之用, 非自用住宅按揭成數最高5成, 供款年期30年。以現時利率2.725%計算, 入息要求為$52,014
| 樓價 | $10,000,000 | 貸款額 | $5,000,000 |
|---|---|
| 年期 | 30年 |
| 利率 | 2.725% |
| 每月供款 | $20,346 |
| 每月入息要求 | $52,041 |
每月入息要求為$52014, 假設新買家每月收入$45,000, 相差近$7000元才能通過測試:
| 每月入息要求 | $52,014 |
|---|---|
| 個人收入 | $45,000 |
| 尚欠 | $7014 |
預估租值收入大法
一般情况需要降低貸款額或加合適的擔保人才可成功獲得銀行批核。而另一方案, 可安排接受預估租值的銀行申請按揭。
1000萬物業(現樓) 預估租值為每月$21,000 的6折即$12,600 作為租金收入連同個人收入$45,000, 即 $12,600 加上 $45,000, 合共 $57,600，便能夠在不加擔保人情况下通過供款及壓力測試, 成功獲得銀行批核。參考下表:
| 每月入息要求 | $52,014 |
|---|---|
| 個人收入 | $45,000 + $12,600 |
| 總收入 | $57,600 |
有關自用或非自用私人住宅按揭借貸成數, 供款與入息比率及壓力測試, 詳情請參閱金管局網頁。如需要了解更多, 可向銀行按揭中心或向樓按俠按揭轉介查詢。
作者簡介
陳健文 Jacky Chan – “樓按俠按揭轉介”首席財務總監，於會計界超過20年業務經驗，擁有地產代理、執業會計師及多項專業牌照。因熟悉各類型地產買賣，按揭財技及各大銀行批核準則，現協助公司提供專業知識及解決客人按揭上困難。
