Last Updated on 17/03/2023 by 樓按俠
近年香港的按揭限制放寬，800萬或以下的自住物業，有機會能做到九成按揭，這對高收入人士來說是福音，因為他們不再需要花較長時間儲足首期，靠他們的較高的每月收入就能及早入市。不過，不時也聽說高收入人士如專科醫生，在購買800萬左右的物業想要敘造九成按揭，卻未如所願。到底在現行政策下，高收入人士想要做高成數按揭，有什麼需要注意？
專科醫生申請被拒，並不是危言聳聽，但正因為如專科醫生的高收入人士可能大安旨意，認為收入達標就能借足九成按揭，到被銀行拒絕時才手忙腳亂。
事實上，九成按揭計劃，本身也是為高收入人士提供方便。如果首次置業人士想要購買800萬的物業，並敘造九成按揭，貸款額720萬。先不理會假設實際按揭利率上升3個百分點的壓力測試及按揭保險，只計算「供款佔入息」不多於五成的限制，在30年還款期及2.5%利率下，家庭收入亦需達56,894.4元。
然而，魔鬼在細節，800萬或以下物業想要做到九成按揭，其實還有以下三個必要條件要符合：
(1) 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；
(2) 所有申請人須為固定受薪人士；
(3) 與現時按揭保險計劃的安排一樣，若申請人於申請按保計劃時已經擁有或提供按揭擔保予一個或以上未完全償還按揭的物業，其供款入息比率上限須下調。
非固定受薪陷阱
於是，例如說是專科醫生，在申請按揭時會遇到以下問題。首先，他可能不符合上述的第二項條件，如果他自己經營診所，他已經不算是固定受薪人士。因為身為固定受薪人士是九成按揭的必要條件，所以，自己經營診所的專科醫生，如果沒有其他的固定受薪收入，最高就只能做到八成按揭。
而即使是受薪的專科醫生，如果他的收入並不是固定，也需要多作準備。如果是非固定收入，銀行一般會要求申請者提供更長時期的入息證明。固定收入人士一般只被要求三個月的入息證明，但非固定收入人士就要提供起碼六個月的入息證明。另外，如果你需要加上非固定收入才符合按揭資格，那你最高也只能申請八成按揭。
奇難雜症找幫手
有議價能力的專業人士，除了因為有條件自僱而跌入高估按揭成數陷阱，另一申請按揭失敗的原因，是高估自己的還款能力。這裡說的還款能力，不是指專業人士的實質收入，而是銀行所認可的可支配收入，這分為收入及負債兩方面。又再以自行經營診所的專科醫生為例，在經營業務上，為了合法地避稅，經營者有機會用不同的方法，減少公司的要課稅收入。但當公司報稅時的安排，令業務在帳面上不夠賺錢，那就會影響經營者的貸款能力。而如果公司的收入沒有記入公司帳目，也會大大增加申請按揭的難度。
而在負債方面，經營公司少不免會貸款以發展業務，但這筆貸款不但影響診所的營利，而且也影響按揭的每月供款上限，這影響有機會被雙重計算，從而令該醫生取不到需要的貸款額。
上述的問題同時會出現在其他領域的自僱人士，但醫生獨有的問題就是遭受醫療索償。香港私人執業的醫生，不一定需要購買專業責任保險，而即使他有透過醫學會參加由醫療保障協會(Medical Protection Society)管理的專業責任保險計劃，醫療保障協會也不保證十足賠償法庭所判處的法律訴訟費及損害賠償。當醫生有訴訟在身，也有機會影響申請按揭的成功率，當醫生遇上這些奇難雜症，當下又有心儀的單位，其實可以委託有經驗的按揭顧問公司，大大增加申請成功的機會率。
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