按揭的成數，是影響許多人能否入市的關鍵條件，尤其當想要購買價錢較高的單位(如一千萬以上物業)，按揭成數的限制讓準買家需要拿出更大額的首期，即使準買家收入穩定而且夠高，只要首期未準備好，亦無法順利在合適時機入市。你清楚不同價格住宅單位現時的按揭成數上限嗎？而即使有按揭限制，例如一千萬以上樓價的單位限制為五成，又是否有方法，可以借到高於五成的金額，讓你把握入市時機？
林鄭Plan放鬆按揭限制
這裡討論的是自住物業的按揭成數限制，有意入市的人士，大概也聽說過所謂的「林鄭plan」，所指的就是2019年10月施政報告提出的按揭成數放寬。最簡單的理解，就是800萬或以下的單位，最高可以做到九成按揭；800萬以上至900萬以下，就可做到八成至九成的按揭，但貸款上限為720萬；900萬或以上至1,000萬，最高就只做到八成按揭；而1,000萬以上的單位，就只能做到五成按揭。
但如果要高成數的按揭，一般也有其他條件須要符合。首先，如果打算做到六成以上的按揭，買家就要購買按揭保險。第二，供款入息比率全以50%為上限，並須符合銀行壓力測試。不過，首次置業人士就算未通過壓力測試，仍可申請敘造最高8成或9成按揭貸款，不過其按揭保險保費，會因應風險因素調整。第三，如果按揭是高於「林鄭plan」前的原計劃限制，即8成按揭保險下的600萬及9成按揭保險下的400萬，就要付出額外15%的保險費。第四，「林鄭plan」只適用於「已落成住宅物業」，所以「二手樓」、「一手現樓」都符合資格，但樓花的話，就要等物業獲發入伙紙及滿意紙後，才能使用「林鄭plan」。
1000萬樓價壓力測試
1000萬以上樓價壓力測試方面大致和1000萬以下相同，壓測前供款比率上限維持於50%，即每月供款不得高於月入50%。壓測後供款比率上限為60%， 亦即當利率上升3厘後，每月供款不得高於月入60%。值得留意是，如果本身已有按揭在身，壓力測試則需作出相應調整，壓測前供款比率上限為40%，壓測後比率上限為50%。
逾千萬樓能借多於五成？
在香港，價值逾千萬的單位比比皆是，許多有穩定收入而且高薪的家庭，如果想早日入市過千萬單位，一般都要拿出逾五百萬，即五成首期，才能入市。但其實有意購入價值較高單位的用家，其實可以考慮市面上的一些按揭證券公司提供的按揭計劃。這些按揭計劃適用於多數的住宅單位，無論是一手或二手，一按轉按或加按，也可以考慮。通過這些計劃，即使是1,000萬以上的單位，最高能做到七成按揭，換言之，買家可以多借兩成的樓價，這對有入市需要的人士增加了許多彈性。
而即使希望購買樓價低於1,000萬單位的人士，如果在銀行可能獲批的成數不足、利率偏高，又或年期不合心意，也可以考慮這些按揭計劃。因為這類計劃的按揭年期最長可達30年，而且利息可以達P – 2.5%，而且還有可觀的現金回贈。
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