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居屋按揭

居屋按揭 2022年更新:房委會、房協居屋按揭攻略

居屋是香港許多人的上車選擇,無論是樓價,首期成數或是按揭要求,一般都比私樓來得容易。但其實不同的身份及財政狀況,在購買居屋及公屋時,都有不同的做法,而即使有政府做擔保,亦有人可能會被拒批按揭!到底申請居屋按揭時,有什麼需要注意?

白表、綠表、白居二分別

無論你要購買一手二手居屋或公屋,綠表持有人都比白表人士有優勢。好多人以為綠表人士即是公屋住戶,但其實根據香港房屋委員會的定義,綠表人士包括:公屋住戶、房協甲類出租屋邨住戶、持有房屋署/市區重建局發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售居者有其屋計劃單位》的人士、持有由房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員;及房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。

而白表人士可以是通過資產審查的私營房屋住戶及公屋住戶的家人。如果你的家庭本身已購入公屋,在十年內仍可以作為白表人士,條件就是當你購入居屋單位外,需要在期限內把公屋出售,以及以家庭整體形式申請。白表人士,可以免補地價購買一手居屋。

白居二則是二手居屋版的白表資格。白居二人士,可於居屋二手市場中,免補地價購買二手居屋,但這身份有效期只有12個月,屆滿後不會獲續期。

綠表申請按揭須知

無論你是綠表、白表或是白居二人士,申請居屋按揭都比申請私樓按揭容易。這裡要先搞清楚一些基本概念,香港的居屋也分兩種,分為房委會居屋及房協居屋,兩者的按揭做法也有不同。

對綠表人士而言,購買房委會的居屋不需通過壓力測試,也無須提供入息文件。但房委會的擔保期為30年,由居屋的首次出售日開始計算。換句話說,如果首次出售日是20年前,房委會就只會再擔保10年。這會影響按揭事宜,因為當你的按揭期超出的擔保期,銀行的原則,是擔保期完結後,未還清按揭餘額須低於樓價6成,才會批出9成半成數以及25年年期,否則按揭成數或還款年期就會相應扣減。

對綠表人士而言,購買房委會一手居屋及未補地價二手居屋,最多可借9成半,還款年期最長25年。而購買房協居屋,一手按揭最高9成,最長還款年期為30年,也可以選擇使用H按,如果購買二手樓時亦同樣需要通過壓力測試。另外,房協居屋在進行轉按時,也不可以延長還款期。

如果你要購買樓齡大的未補地價二手居屋,緊記不要假定自己一定能做9成或以上按揭,例如已過25年樓齡的話,銀行一般只提供6成或以下按揭,即要預備至少4成首期及業主本人的收入必需能夠通過壓力測試。而當你購買二手的房協居屋,也要留心按揭成數有機會較低。

綠表居屋按揭資料

  房委會居屋 房協居屋
最高按揭成期 95% – 視乎首次發售日期 一手:90%
二手:60%
(指定計劃可申請高成數)
最長還款年期 25年 – 視乎首次發售日期 30年
按揭利率 P按 P按/H按
按揭保險 不需要 需要 (如申請高成數)
轉按 可以,亦可延長還款期
(需得房署批准)
可以,不可延長還款期
(需得房署批准)
壓力測試 不需要 需要
入息上限 沒有 沒有

白表、白居二申請按揭須知

而對白表、白居二人士來說,按揭成數最高只有9成,最長還款期則為25年。這類人士購買房委會居屋時,敘造按揭也需要關注首次發售日期。

而這類人士購買房協居屋時,也須通過壓力測試,而由於白表身份本身就有入息上限,申請者要計算的是通過壓測和符合入息上限後,到底可以購入什麼價錢的單位,以及可能做到多高的按揭。如果有懷疑,可以尋找專業的按揭中介幫忙。

白表居屋按揭資料

  房委會居屋 房協居屋
最高按揭成期 90% – 視乎首次發售日期 一手:90%
二手:60%
(指定計劃可申請高成數)
最長還款年期 25年 – 視乎首次發售日期 30年
按揭利率 P按 P按/H按
按揭保險 不需要 需要 (如申請高成數)
轉按 可以,亦可延長還款期
(需得房署批准)
可以,不可延長還款期
(需得房署批准)
壓力測試 不需要 需要
入息上限

誰會被拒批按揭?

雖然申請居屋按揭比私樓按揭容易,但某些因素也會影響申請的成功率。一般遭拒絕的原因有:於該銀行有壞帳紀錄、有其他私人貸款未還清、在破產期間、貸款人年齡過高、信貸評級過低等。

要避免被拒批,大家可以避免在有壞帳紀錄及私人貸款的銀行申請,主動提供入息證明,及維持TU評級在良好記錄。如果必須以長者為居屋申請人,那就可以加入另一名較年輕人士聯名持有。而破產人士來說,好消息是只要破產令解除後,就可以申請居屋按揭,但主動提供入息證明,也有助於申請按揭。

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