樓契到底落了誰的名字，對許多人來說意義重大。過去，許多伴侶、家庭都會選擇把所有相關人士的名字都寫到樓契上，以保障每個人的權益。但在政府推出相關的樓市辣招後，首次置業名額的價值大幅提高，是否聯名持有物業成為兩難問題。在考慮這問題時，其實應先搞清楚，持有物業的不同方法，以及它們的利弊。
聯名業權分類
在香港，一般概念上的聯名物業有兩種，一是聯權共有（Joint Tenancy），一是分權共有（Tenancy In Common）。前者就是俗稱的「長命契」，這種契約下物業的擁有人，業權都是均等的，而且在法律層面會被當為單一擁有人。聯權共有的特點之一，就是當其中一名擁有人離世，其他在世擁有人就會繼承其業權，換言之，如果擁有人不幸先行離世，其業權也不能視為遺產處理。
而分權共有，即業權會按不同比例屬於擁有人，他們的產權不一定均等，不過佔少份業權的擁有人都有權佔用物業，而擁有人離世後，也可以當遺產傳予遺產繼承人。
單一業主問題
而無論你以上述哪一種聯名方式持有物業，你都不再算是首次置業人士。即使你只持有少量的業權，當你再打算以個人名義購買另一物業，按現行法規，你也需要支付高達樓價15%的非首置印花稅。
節省印花稅是家人決定只落一名成員名字的主要原因。不過，考慮只有單一業主時，你應該先思考以下事項。
第一，唯一一位落名在樓契的人，基本上他就是該物業的唯一業主，他有權自行出售物業而不需通知其他人。當然，如果其他家庭成員有證據證明自己有份出錢或每月供款，又或夫妻離婚時，你也有機會在法庭上爭取到部份權益，但這始終比較麻煩。到底是法律上清楚區分業權還是節省印花稅，那就家家有求了。
第二，如果只有一名業主，就只有該業主以個人身份去承造按揭，銀行的壓力測試也只能針對該名業主的財政能力，難度自然就更高。不過，如果只是因為壓力測試，其實也可以讓其中一方當按揭擔保人，日後通過轉按就可除名。
當然，也有做法可以平衡兩種做法。即使是聯名持有物業，當家庭有需求購買另一物業，也可以透過近親轉讓業權，讓其中一名業主回復首置身份，購入另一物業。當只是轉讓部分業權，就只須為業權的市值繳稅。但要留意的是，如果該物業仍有按揭，內部轉讓是要重新申請按揭，不但要再次估值，亦要再次通過銀行的壓力測試。
立即經樓按俠網上申請按揭，或WhatsApp我們了解更多關於按揭計劃的資料，助你把握時機入市。
分享：
